Kiralık sosyal konutta ilk eşik: 1.071 ev, erişim ve kalıcı model
TOKİ’nin İstanbul’daki Sosyal Konut Tahsis Projesinin ilk 1.071 konutu için başvurular 14–25 Eylül 2026 tarihleri arasında e-Devlet üzerinden alınacak, kura Ekim ayında yapılacak. Açıklanan aylık bedeller konutun büyüklüğü ve bölgesine göre 10 bin ile 20 bin lira arasında değişiyor. Bu ilk etabın piyasanın tamamını dönüştürdüğü söylenemez; ancak dar gelirli aileler için kamunun doğrudan kiralık konut arz etmesi, Türkiye’de barınma politikasının araçlarını genişleten somut bir adımdır.
SonSinyal Haber Merkezi
Ne açıklanmış durumda?
TOKİ’nin proje sayfasında İstanbul’daki konutlar dört bölge grubunda toplanıyor. Başakşehir, Gaziosmanpaşa, Beyoğlu ve Güngören grubunda 360; Maltepe, Tuzla ve Kartal grubunda 330; Ataşehir, Sancaktepe, Ümraniye ve Üsküdar grubunda 291; Arnavutköy’de 90 konut bulunuyor. Toplam 1.071 konut, daha geniş 15 bin kiralık konut hedefinin ilk teslim etabı olarak tanımlanıyor.
İlk etap ile toplam hedef aynı şey değildir. Ekim 2026 için açıklanan kura ve teslim takvimi 1.071 konuta ilişkindir. 15 bin sayısı programın toplam hedefidir; bütün konutların aynı tarihte hazır veya tahsise açık olduğu anlamına gelmez. Politikanın gerçek ölçeği, sonraki etapların ihale, tamamlanma ve teslim verileri yayımlandıkça ölçülebilir.
Başvurular ücretsiz olacak ve e-Devlet’te TOKİ’nin Konut/İşyeri Başvuru hizmetinden yapılacak. Bir hane adına tek başvuru kabul edilecek. Başvuru sahibinin Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı ve 18 yaşını doldurmuş olması; İstanbul’da en az bir yıldır kesintisiz ikamet etmesi; kendisi veya eşi adına konut bulunmaması; hane halkı aylık net gelirinin 100 bin lirayı aşmaması gerekiyor. Genel kuralda evli olma şartı aranıyor; 65 yaşını dolduranlar bu koşuldan muaf tutuluyor. Kategori koşullarının ayrıca belgelenmesi isteniyor.
Bedeller ne söylüyor?
Resmî tabloda 1+1 konutlar için aylık 10 bin lira, 2+1 konutlar için 12–17 bin lira, 3+1 konutlar için 15–18 bin lira ve mevcut olduğu grupta 4+1 konutlar için 18–20 bin lira açıklanıyor. Bedellere KDV dâhil. Teslimden sonraki ilk 12 ay artış yapılmayacak; ilk artış 12 ay sonrasındaki ilk ocak ayında TÜFE esas alınarak uygulanacak. Sözleşme öncesinde bir aylık bedel tutarında teminat alınacak.
TCMB’nin Şubat 2026’da yayımladığı Yeni Kiracı Kira Endeksi çalışması, 2025’in son çeyreğinde İstanbul’da 100 metrekare bir konut için ortanca yeni kira değerini yaklaşık 37 bin lira olarak hesaplamıştı. Bu değer belirli büyüklükteki piyasa konutlarının ortancasıdır; TOKİ konutlarıyla ilçe, nitelik ve metrekare bazında bire bir karşılaştırma değildir. Yine de 10–20 bin liralık tahsis bedellerinin neden sosyal politika aracı olarak görüldüğünü açıklayan bir bağlam sunar.
Uygun bedel, tek başına erişilebilirlik anlamına gelmez. Hane geliri sınırının altında kalan her aile aynı ödeme gücüne sahip değildir. Kira yanında ulaşım, aidat, enerji, okul ve bakım giderleri de aile bütçesini belirler. Bu nedenle projenin değerlendirmesi yalnız piyasa rayiciyle fark üzerinden değil, hanelerin toplam barınma ve ulaşım yükü üzerinden yapılmalıdır.
Kalıcı model için dört ölçü
Birinci ölçü, arzın sürekliliğidir. İlk 1.071 konut değerli olmakla birlikte İstanbul’un bütün kiralık konut ihtiyacını karşılayamaz. Yeni etapların takvimi, fiilî teslim sayısı ve doluluk oranı düzenli açıklanmalıdır.
İkinci ölçü, konutların işletilmesidir. Bakım, ortak alan, aidat, enerji verimliliği ve deprem güvenliği sözleşme boyunca korunmazsa düşük başlangıç bedelinin toplumsal faydası aşınır. Yönetim maliyeti ve sorumluluk paylaşımı kiracıya anlaşılır biçimde verilmelidir.
Üçüncü ölçü, mahalle bütünlüğüdür. Konutun işe, okula, sağlığa ve toplu taşımaya erişimi; aile bütçesini ve çocukların eğitim sürekliliğini doğrudan etkiler. Sosyal konut yalnız bina üretimi değil, güvenli ve ulaşılabilir mahalle kurma işidir.
Dördüncü ölçü, çıkış ve yenileme kuralıdır. Geliri yükselen, başka konut edinen veya sözleşme koşullarını ihlal eden haneler için usul; aynı zamanda ani gelir kaybı yaşayan kiracı için koruma mekanizması açık olmalıdır. Kamu konutu hem suistimali önlemeli hem de hak sahibini keyfî belirsizlikten korumalıdır.
Hüküm: İlk adım somut, başarı henüz ölçülüyor
İstanbul’da kamu eliyle kiralık sosyal konut tahsisi, barınma sorununa yalnız satılık konut ve kredi üzerinden bakmayan önemli bir araçtır. İlk 12 ay artış yapılmaması ve açıklanan bedeller aile bütçesine öngörülebilirlik sağlayabilir. Bunun gerçekleşmiş sonucu, ancak hak sahipleri yerleştiğinde ve toplam giderler görüldüğünde ölçülecektir.
Doğru hedef sayı açıklamakla tamamlanmaz. Şeffaf kura, adil kategori yönetimi, nitelikli bakım, ulaşım erişimi ve etap etap yayımlanan sonuçlar bu girişimi geçici rahatlamadan kalıcı sosyal konut modeline dönüştürebilir.